Variation Du Financement Des Entreprises Immobilières Dans Le Cadre Des « Trois Lignes Rouges »: L'Échelle De Financement Diminue De 16%, La Pression Sur Le Service De La Dette Reste Élevée

Depuis l'année dernière, une série de nouvelles politiques de gestion du financement ont eu un impact sur l'industrie immobilière.

Cette année, le marché du financement immobilier a connu de nouveaux changements.Selon les statistiques de Shell Research Institute, le financement obligataire intérieur et extérieur des entreprises immobilières a totalisé environ 548 milliards de RMB au cours du premier semestre de 2021, en baisse de 16% d'une année sur l'autre et de deux années consécutives.En outre, le coût du financement n'a pas beaucoup changé, mais le phénomène de différenciation est très évident, le coût du financement de l'entreprise principale de logement peut être inférieur à 3%, et le coût de certaines petites entreprises de logement peut encore atteindre deux chiffres.

Le changement de politique est la principale raison qui influe sur le comportement financier des entreprises immobilières.Au milieu de l'année dernière, la politique des « trois lignes rouges » pour la gestion quantitative de l'échelle de financement des entreprises immobilières a été publiée.À la fin de l'année, la Banque centrale et le CIRC ont mis en oeuvre une « gestion à cinq niveaux » de la proportion de prêts immobiliers et de prêts hypothécaires personnels consentis par des institutions financières.Ces mesures ont limité l'échelle de financement des entreprises immobilières et les ont forcées à se développer du côté des ventes.Au cours du premier semestre de cette année, les ventes immobilières dans tout le pays ont continué de croître, de nombreuses entreprises immobilières ont réalisé une forte augmentation des ventes au cours du premier semestre.

Mais malgré cela, les pressions sur le Service de la dette des entreprises immobilières demeurent élevées en raison de l'ampleur des prêts au cours des dernières années.On s'attend à ce que les entreprises immobilières continuent d'essayer d'élargir l'accès au financement au cours de la période à venir, tandis que la dépendance à l'égard des remboursements des ventes augmente.

Impact des politiques à plusieurs niveaux

Selon les statistiques de Shell Research Institute, au cours du premier semestre de cette année, le financement obligataire des entreprises immobilières au pays et à l'étranger a totalisé 548 milliards de RMB, soit 129,6 milliards de RMB et 102,6 milliards de RMB de moins qu'en 2019 et 2020.Parmi eux, l'ampleur du financement intérieur a diminué de 7% d'une année sur l'autre et celle du financement étranger de 29%.

Le mécanisme de fonctionnement des marchés obligataires nationaux et étrangers est différent, mais ils sont tous confrontés à une certaine incertitude.Les institutions susmentionnées ont estimé que le marché obligataire national dans son ensemble était stable au cours du deuxième semestre de l'année, mais que la pression politique ne pouvait être ignorée.En ce qui concerne les marchés obligataires étrangers, la contraction de la dette en dollars devrait augmenter en raison de l'inflation et de la hausse du chômage.

En ce qui concerne les coûts, le taux d'intérêt nominal moyen des obligations nationales au premier semestre était de 5,07%, en hausse de 79 points de base par rapport à la même période en 2020.Le taux nominal moyen du financement obligataire à l'étranger est de 6,95%, en baisse de 144 points de base par rapport à la même période en 2020.

Au cours des deux dernières années, en raison de la forte pression sur les bénéfices, les entreprises immobilières ont essayé de contrôler les coûts de financement par divers moyens.Depuis le deuxième semestre de l'année dernière, certaines entreprises immobilières ont commencé à échanger des dettes en empruntant de nouvelles dettes et en réduisant le coût du capital.Mais cette année, avec la haute pression de la politique et l'arrivée de la période de pointe du Service de la dette, la demande d'émission de la dette des entreprises immobilières a considérablement augmenté, le coût de la dette a également augmenté.

Mais toutes les entreprises immobilières ne supportent pas les coûts élevés, comme par le passé, la différenciation est encore significative.En juin de cette année, Vanke a réduit le taux de coupon des obligations « 180000 ke 01 » de 4,05% à un minimum de 2,8%.Les billets de premier rang de 200 millions de dollars émis le 25 juin au cours de l'année modèle portent intérêt à 14,50%.

La différenciation des coûts de financement reflète la différence d'attitude du capital à l'égard des différentes entreprises immobilières, qui est également un aspect de la différenciation de l'industrie.Mais contrairement à l'ancienne logique de « l'échelle est roi », avec l'introduction de la politique des « trois lignes rouges », les critères de considération du capital changent tranquillement.

Les investisseurs institutionnels se concentrent non seulement sur l'échelle des entreprises immobilières, mais aussi sur les fondamentaux de l'entreprise, a déclaré le chef du Département de financement d'une grande entreprise immobilière de l'est de la Chine aux journalistes du 21ème siècle.Parmi eux, selon les « trois lignes rouges » comme norme, le Stampede de ligne des entreprises immobilières est un indicateur très préoccupant du côté du capital.

« par le passé, les 30 premières et les 50 premières entreprises immobilières étaient plus susceptibles d'obtenir un avantage financier.Mais ces derniers temps, les grandes entreprises immobilières ont également commencé à « exploser » et l'importance de la taille a considérablement diminué dans les modèles d'évaluation des investisseurs.La personne a dit.

L'impact des politiques se reflète également dans le choix des canaux de financement.En raison de la pression politique, les entreprises immobilières ont essayé d'élargir les canaux de financement, en plus du financement obligataire conventionnel, l'échelle de financement non standard a également augmenté.

En mai de cette année, la Bourse de Shanghai et de Shenzhen a mis fin à un grand nombre de projets ABS, y compris des projets liés au logement.Malgré l'interprétation officielle des opérations courantes de « Traitement des projets en retard », les analystes s'entendent généralement pour dire que l'émission de produits de financement non standard nationaux à un stade ultérieur sera inévitablement touchée.

La pression sur le Service de la dette reste forte

La dépendance des entreprises immobilières vis - à - vis du côté des ventes s'est encore renforcée en raison de la limitation du côté du financement.Selon les données de l'Institut de recherche immobilière de Shanghai Yiju, au cours du premier semestre de cette année, les 100 premières entreprises immobilières ont réalisé un chiffre d'affaires cumulé de 614,91 milliards de RMB, en hausse de 36,7% par rapport à l'année précédente.Parmi eux, près de la moitié des plus grandes entreprises immobilières ont vu leurs ventes augmenter de plus de 50% par rapport à la même période en 2019.

Ce résultat est non seulement soutenu par la tendance du marché, mais aussi, dans une certaine mesure, le résultat de l'offre active de bénéfices par les entreprises immobilières.Cette année, la gestion des flux de trésorerie de l'entreprise s'est intensifiée sans précédent, les projets « renouvelables » de l'entreprise ont généralement accéléré le rythme des ventes et ont permis de récupérer des fonds en transférant des bénéfices, tandis que certains projets « rentables » ont également fait des concessions de prix, ont déclaré les personnes susmentionnées.

Selon les statistiques de l'Institut chinois de recherche sur l'indice, le marché résidentiel nouvellement construit de 100 villes a été relativement stable au cours du premier semestre de l'année, avec une hausse cumulative des prix de 1,70%, en hausse de 0,43 point de pourcentage par rapport à la même période de l'année dernière, mais toujours à un niveau relativement faible au cours de la même période au cours des cinq dernières années.

Néanmoins, la pression sur le Service de la dette continue de se faire sentir.Les statistiques de Shell Research Institute montrent qu'en 2021, l'ampleur historique du Service de la dette des entreprises immobilières a atteint l'extrême, avec un total de 1282 milliards de RMB, 699 milliards de RMB et 583,2 milliards de RMB respectivement au premier et au deuxième semestre de l'année. La pression sur le Service de la dette des entreprises immobilières au deuxième semestre de l'année a diminué par rapport au premier semestre de l'année, mais elle reste élevée en termes d'ampleur de la dette

En un seul mois, depuis novembre 2020, le financement net de l'immobilier est négatif, c'est - à - dire que l'ampleur de l'émission de nouvelles dettes est inférieure à celle de la dette due.

Selon Shell Research, bien que l'ampleur du Service de la dette des entreprises immobilières ait diminué au cours des deux prochaines années (2022 - 2023) (plus de 800 milliards), la pression actuelle sur la dette ne peut être ignorée.Et sous le contrôle strict de la politique, le défaut de paiement de la dette a commencé à se produire intensivement.

Selon des informations publiques, 23 obligations ont été classées comme des « obligations à haut risque de faible cote » par les institutions d'évaluation au cours du premier semestre de l'année, principalement en ce qui concerne cinq entreprises immobilières, dont GCC, et l'échelle des obligations était de 33,72 milliards de RMB.Parmi eux, 11 obligations, d'un montant de 10,43 milliards de RMB, ont fait l'objet d'un défaut de paiement important.

En outre, cinq entreprises immobilières ont été ajoutées à la liste de surveillance des notations.Outre les petites entreprises, les grandes et moyennes entreprises immobilières peuvent également être endettées.

La plupart des répondants ont souligné qu'avec la normalisation de la surveillance des politiques et l'expansion progressive des « trois lignes rouges », les entreprises immobilières continueront d'être limitées du côté du financement à l'avenir. L'amélioration de la notation des entreprises et l'élargissement des canaux de financement continueront d'être les principaux moyens de faire face à la politique, et le développement du côté des ventes sera également la principale stratégie des entreprises.Mais à court terme, la pression sur la dette de l'industrie immobilière est encore trop forte, les cas de défaut de paiement de la dette continuent d'augmenter.