下半期成長迷局：不動産企業業績「加速度の補足」

不動産企業の中報シーズンが到来し、現在発表されている一部の不動産企業の中報によると、一部の不動産企業の上半期の業績完成率は40%に満たない。

不動産調整が常態化しているにもかかわらず、多くの管理職が業績会で、この周期を利用して都市の配置を調整し、財務構造を最適化し、下半期の業績を補うためにも一定の対策があると述べました。

実際には、すでに発表されている中報を見ると、多くの不動産企業が品質のある成長を求めている。つまり、本の増効と利益の向上を実現することです。これに先立ち、旭輝グループ会長の林中は、ボアオ21世紀不動産フォーラムで、旭輝は投資、財務、経営、協力レバレッジのバランスを取っていると指摘しました。その判断によると、下半期は全体的に値動きが滑らかだ。疫病は販売に影響を与え、四半期の供給量が増加するにつれて、将来の不動産メーカーの販売圧力は増加する見込みです。

易居研究院智庫中心研究総監の厳躍進氏は、疫病状況が効果的にコントロールされるにつれて、政策がどのように調整されても、不動産企業はより良い発展機会に直面すると指摘した。市場の基本面から見れば、全業界は回復の段階にあります。下半期は上半期の赤字の販売実績を取り戻すために、下半期は必ず開発と販売のリズムが加速します。

速度が緩む

首先の不動産企業は業績の増加に対してとっくに態度を明確にしています。規模を追求するのではなく、品質のある成長を主に追求しています。これらの企業のこの半年の効果はどうですか？

8月21日に中報の新城ホールディングス（60155.SH）が発表され、期間内の会社全体の経営実績が引き続き着実に伸びていることが報告された。2020年上半期の新城ホールディングスは営業収入377.36億元を実現し、前年同期比12.15%大幅に増加し、上場会社の株主に帰属する純利益は32.04億元で、同23.59%増加した。非帰母純利益は27.47億元で、同33.91%増加した。これまで、会社の会長の王暁松氏は2019年度の業績発表会で、品質のある成長を追求し、規模の業績に困らないことを明らかにしました。

もう一つのトップ20の不動産企業も会社の経営能力を磨く傾向があります。負債の減少と発展のバランスは、サンシャインシティ（000671.HK）が2017年からやっている宿題です。サンシャインシティグループの会長兼総裁の朱栄斌は年初の業績会で通年計画を調整しました。2020年、サンシャインシティは通年の有利子負債の増加、財務指標の悪化がないことを保証します。

半年報のデータを見ると、サンシャインシティは負債減少と発展のバランスをとっている。2020年上半期、陽光城有の利息負債の規模は1121.61億元に抑えられました。この3年間は規模が同じで、非銀融資は昨年末の24.94%を22.19%に下げ続け、負債構造は引き続き最適化されています。相対値では、会社の純負債率は115%に下がり、昨年末より23ポイント低下し、有利子貸借対照率は33.06%に低下し、昨年末より3.46ポイント低下し、平均融資コストは7.5%となり、2019年末より20ベーシスポイント最適化した。

それらは全国に足を運び、車を追い越そうとする不動産企業も、同様に成長速度の減速に直面している。例えば6月初めに上海に初めて進出したばかりの龍光不動産（03380.HK）の2020年中報のデータによると、上半期の販売は463.5億元で、前年同期比12.1%増の1100億元の権益販売目標の42%を達成した。同社は2019年に契約売上高約453.1億元を達成し、2018年同期より約27.7%伸び、年間売上目標の53.3%を達成した。対照的に、2020年の成長速度は明らかに鈍化している。

純利益についてはわずかな進歩がある。上半期、竜光不動産は母の純利益の61.6億元を実現して、同20.1%増加しました。帰母コア利益は53.3億元で、前年同期比18.3%増加した。2019年上半期において、龍光不動産の権益を実現する株主は51.28億元で、同49.4%増加した。核心の利潤は46.71億元で、同59%上昇した。核心利潤率は17.3%に達した。

上り坂にある不動産企業の中で、中駿グループの成長率は業界の高位を維持していますが、販売実績の達成率は去年の同じ時期に及ばないです。上半期の中駿グループの累計契約販売額は401億元で、同8.2%増の年間目標の43%を達成した。昨年上半期の業績達成率は53%だった。今年上半期の中駿の核心の純利益は18.4億元で、2019年同期の核心の純利益に比べて17億元で、わずかな上昇しかできませんでした。

数年前に前倒しの配置を実現していない小企業にとって、現在の市場環境はとりわけ厳しい。金隅グループを例にとって、今年上半期は全口径金額155.3億元で業界第73位となり、同社が発表した2020年半の報告によると、多くの重要な財務指標が下落していることが明らかになった。営業収入は407.1億元で、同7.9%減少した。利益総額は33.7億元で、同36.1%減少した。当期純利益は21.9億元で、同44.8%減の親会社の純利益は15.2億元で、同50.0%減少した。

また、最初のように、2020年の中間業績報告によると、同社の上半期の営業収入は92.19億元で、同12%減少した。帰属株主の純利益は8.5億元で、同28.4%減少した。期間内の粗利益は22.16億元で、帰属株主の純利益は8.50億元で、同28.40%減少した。

注目すべきは、規模の販売が足りず、ハイエンドの不動産を開発しても、良い利潤率を得ていません。仁恒置地の2020年中報によると、株主は4.93億元で、前年同期より59%下落した。粗利率は35.9%で、前年同期の46.5%から10ポイント以上下落した。

不動産企業の下半期の迷走

不動産企業の分化が定着しており、下半期にはそれぞれの現状についても対応してきました。

2020年下半期には、外部環境が依然として大きな不確実性を示しているため、多くの不動産企業が内部調整を前倒ししている。同様に、サンシャインシティを例にして、朱栄斌は、サンシャインシティは「長期的に正しいことをしたい」とし、新たな発展段階で「規模、負債、利益」という三つの指標がそれぞれ向上する良性循環を実現し、資金の使用と経営効率を総合的に考慮し、小さな投資で大きな商品価値をロックする。

例えば、宝龍不動産は市場圧力の下半期においても着実な成長を遂げた。これは主に製品力の向上と各プロジェクトの販売戦略の柔軟な調整によるものである。

7月末までに、宝龍不動産の売上高は390.18億元で、年間販売目標の52%を達成しました。財務諸表のデータが表示されます。今年の上半期、宝龍は3858億元の総商品価値の中で、長江デルタ地域の貢献率は76.1%に達しました。販売では長江デルタ地域からの販売額が88.6%だった。宝龍は長江デルタ地域の都市に対して選択性と偏重性の付加コードを持っています。寧波を例にとって、過去3年間、宝龍は寧波の単独都市で土地を持つのは合計25個で、権益の口径は300億元です。宝龍不動産総裁の許華芳氏によると、今年の出張が最も多い都市は南京で、南京は宝龍の新たな成長都市である。

疫病の影響は商業不動産に非常に大きく、下半期の業績を「補う」意欲はさらに強い。宝龍ビジネスの成長率は明らかに鈍化しており、上半期の総収入は8.69億元で、同16%増となり、前の3年間の複合成長に比べてやや下方修正された。その中、営業収入は7億元で、同12.7%伸び、増幅率は前の3年間に比べても減少した。もう一つの商業用不動産を主に扱う企業は、世茂グループの商業娯楽業務の株式を積載し、今年上半期に契約売上高94億元を実現し、同23%減の年間目標の35%を達成しました。販売契約面積は約40万平方メートルで、同31%減の31%を実現しました。

現在の業界の現状について、濱江グループ（0022444.SZ）の戚金興会長は「今は度胸と資金を出し合う時ではなく、業績の訴求の背後には供給源である土地があり、企業が上有地に手を出せば、持続的に成長力があり、協力を求める資源も多くなる」と述べました。彼は、下半期は比較可能性がなく、未来を見て、今年の業績は2017年のプロジェクトで、今年の利益は2023年までにリリースされると考えています。将来のキーは、資金調達コストと販売コストを含むコストコントロールです。「現在のように経営の精密化を追求する大きな環境の下で、浜江のような企業にとってはチャンスです。」戚金興氏は、資金量が緩やかで、融資コストが低い住宅企業が優勢を強調していると指摘した。

業界関係者によると、今年は大半を過ぎましたが、その後の政策がどのように調整されても、不動産市場の安定した健全な発展が基調であることを確保するとともに、市場自体には強い靭性があり、高い取引水準を維持する見込みがあります。